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救市新政药效不明显二套房贷仍未真正松绑

2019-08-20 01:07:13来源:励志吧0次阅读

  政府在周三出台的 “12·17”救市政策中,“二次房贷松绑”没有“营业税减免”来得直接了当,不少业界专家学者在接受采访时表示,新政对二手楼市的利好远大于一手楼市,故此,有人认为,新政救得了二手楼救不了一手楼。

  有专家认为,迟来的二套房贷政策没有新意、难以界定执行,实际上没有完全松绑,将难以扭转广州楼市调整的趋势;而营业税的减免等于让二手楼减负楼价的5.5%,对二手楼市的利好较大,有可能分薄目前交易量正在回升的郊区一手楼。

  对一手楼市利好有限

  二套房贷松绑的措施按“住房人均面积低于当地平均水平”为标准界定二次置业买家能否享受贷款利率打7折和最低两成首付,实际上很难界定和执行,将难以刺激一手住宅交易。

  房地产专家韩世同表示,2007年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9平方米,如果以此做为标准,一个三口之家购买的首套商品住宅面积要低于60平方米才能享受到二次房贷的优惠。广州有能力二次购房的家庭估计首套房面积都不会低于标准,实际上意义不大。

  广州银行界的资深人士表示:执行政策的机构是银行,但“住房人均面积低于当地平均水平”如何界定,仍需要银监会出细则,细则一天未出,市民的观望情绪都会加大。同时,由于银行预期房价还会再次调整,预计不会完全放松符合条件的二次置业贷款。由于政策调整而释放出来的二次置业买家购买力仍很难预测。

  海珠区广州大道南一大型楼盘营销负责人则表示,业绩希望完全放开购买第二套住房,对购买第三、第四套住房严格限制。他认为二次置业者是目前市场最有购买力的一部分买家,而他们有急切的换房需要。只有完全放开二次置业,交易才会有明显利好。

  二套房贷规定不松反严?

  新政对一手楼作用不大,甚至从字面上理解不松反严,房地产营销策划人士陈真诚表达了自己的观点:新政“二套房贷”内容的表述与2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话一致,没有任何新意,根本反映不出放松二套房政策的意思。据悉,央行和银监会出台关于二套房的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》之《补充通知》已于2007年12月5日印发,其中便有“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”。

  其次,从字面上看还多了“购买普通住房”的限制,也就是说,人均住居面积低于当地水平的二次置业买家,再购买面积大于144平方米的非普通住宅,就不能享受首次购房优惠了。但原“9·27”房贷政策的补充文件中,却没有对买家购买哪一类住房做出限制。因此救市新政对二次房贷的规定不松反严。

  难改楼市调整趋势

  韩世同同时表示,二次房贷松绑和营业税新政的出台可能对于刚开始调整的北京、上海等楼市来说对增强信心,增加成交,扭转下行趋势有帮助。但对于已经调整了一年时间的广州楼市而言,并不会逆转调整的趋势。他认为,很多有能力购房的人在去年10月份高位入市时,都被套住了,因此救市措施能起到的作用不大。

  同时,中原地产黄韬也认为,政策出台后,楼市走势还要看大经济环境的影响以及市民是否真的有钱买楼,不排除在楼市火热的时候,国家越是调控,楼价越高;而淡市的情况下,国家越是调控,市民观望的情况越是会出现。

  中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立更亮出观点:“目前房地产市场的主要矛盾在于房价过高,购买力不足,因此最有效的方法还是开发企业对价格的调整。

  救市新政4疑点

  1.“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民”是否就是之前所说的“改善型需求“的认定标准?“普通自住房”的认定标准是什么?是指90平方米以下还是只要面积小于非普通住房标准即可?此外,地方政府还应尽快向社会公布当地的人均居住面积,让老百姓心里有数。

  据悉,根据《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》,去年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9平方米。而目前各银行的界定标准不同,如建行早前界定人均住房面积标准为26.6平方米,农行却按 0平方米来执行,工行、中行等则按19.9平方米执行。因为央行文件并没有明确该标准如何认定,所以目前也存在着银行、建委或统计局的多种认定数据,出现了标准不统一的问题。

  2.“按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”的征收税率是否维持之前全额征收时5.5%的税率?如果不是,新的税率标准是多少?

  目前在没有明确表述的情况下,不少业界人士都将两年内转手交易的商品住宅根据买卖差额征收营业税的规定视为税率是5.5%,但实际上国家出台政策中并没有明确表述,仍需根据税务部门最后的执行标准而定。

  .一年内减免营业税何时算起?中央救市新政中提到,暂定一年时间实行减免营业税政策,但未具体明确开始执行的时间。如果没有明确的标准和具体的时间表,就有可能像之前的一些“救市”政策一样,反而加重了市场的观望气氛,并导致置业者对新政的热情在漫长的等待中消磨殆尽,最终使政策刺激住房需求的效果大打折扣。

  4.房地产税包括哪些税种?对于政策中提到的“按照法定程序取消城市房地产税”,不少发展商和专家都表示不知道“房地税”为何物。业内人士认人为这是一个比较笼统的说法,业界没有房地税的专门界定,目前向开发企业征收的税收大概有十几种,包括土地增值税、营业税等等,需要等地方税局界定。减轻了交投双方的交易成本,对促进楼市成交将会有积极效果。(作者 谢蔓)

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