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真相丨2019年楼市风向逆转究竟发生了什

2019-08-15 11:11:29来源:励志吧0次阅读

真相丨2019年楼市风向逆转,究竟发生了什么?

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“时来天地皆同力,运去英雄不自由。”

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2016年调控至今,走入了第三个年头。这场有史以来时间最长的调控至今,无论是对房地产公司,还是购房者,从心理上和现实中都产生了空前的影响。

在这次持续调控的过程中,每经过几个月,就会有大量的媒体分析,是要加码调控还是即将松绑,各有各的依据逻辑,多空的对决空前激烈,不分胜负。

从事实上看,楼市的调控确实行之有效,最具代表性的一二线的新房成交量和价格都有所下降,二手房的议价空间也比之前要大,来看一组最近的数据。

土地成交数据

2019年1 月以来,土地供应和成交增速均放缓。100 个大中城市数据显示,1 月,土地供应面积同比增速放缓近 27 个点至-16.4%,成交面积同比增速回落近 50 个点至-46.3%。

其中,一二三线城市土地供应和成交面积增速均放缓,土地溢价率方面,一线城市和三线城市土地溢价率有较为明显的回落。

销售成交数据

2019年1 月以来,房地产销售增速较 12 月明显回落,再次进入负区间。1 月上半月,30个大中城市商品房销售面积同比增速达-12.6%,较18年12 月的 8.5%有较为明显的回落。

其中,一线城市销售同比增速回落近 8 个点至 11.2%,二线城市大幅回落超 30 个点至-34.5%,三线城市小幅改善 5 个点至 29%。

简单说就是:一二三线的土地不好卖了,价格也降低了。二线的成交量大幅降低,三线上涨速度放缓。

从数据上看,基本上都是利空消息。就连一直在涨的三四线城市,也因为2019年各地的棚改量大幅缩水,也即将走到尽头。官方想要的调控效果基本实现了。

但是调控是不是要抛弃房地产?我觉得不是,调控的目的是让大家不再把焦点都放在房子上。

最理想的房地产发展趋势是,每年经济保持正常发展,房价涨跌稳定在一个区间内,同时保持一定的流动性,最终以时间换空间,用经济的发展来抹平目前房价存在的泡沫风险。

2018年过去,房价涨跌的结果已经盖棺定论:一二线价格回调一部分,三四线上涨速度放缓。

但在2018年末开始到2019年的今天,随着一城一策的新调控方向和各地明里暗里调控松绑的消息,又让大家不得不开始考虑一个很重要的问题,楼市是否就要回暖了呢?

2

首先要明确的是,房地产与中国家庭和经济发展息息相关。

我们都清楚,2018年是史上调控政策最严格的一年。多达400多次的调控,高层坚决遏制房价上涨的态度,让很多人记忆犹新。

但是2018年的数据很清楚的表明,GDP首次突破90万亿,其中14万亿是由楼市贡献,创造了历史最高纪录。

2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元,增长12.2%。

而根据非官方机构的测算,加上上下游的关联产业,比如物业管理、钢铁水泥、中介服务、带动的家电和装修市场等等。房地产行业在GDP的总体占比,接近三分之一。

这些数据可能比较宏观,那说个微观的数据,根据西南大学2019年1月17号发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》,更直观的让大家看到,住房资产在中国家庭财富中的比例。

很明显,中国家庭多年的财富积累,77%都是在房子上,这就是为什么要稳房价的重要原因,不单是每个家庭的问题,国家也是由一个个家庭组成的。

看懂了这一点你就明白官方的底线在哪里,也就是为什么高层要强调防范系统性风险。

即便是在欧美那些发达国家中,房地产同样是非常重要的支柱产业,美国08年次贷危机就是由房贷引发的,甚至间接影响了全世界。

可以预料到的是,在中国进行转型的阶段和转型之后的未来,房地产依旧还是成为支柱产业,承担着经济压舱石的任务。

同时我们发现,近两年去杠杆和加杠杆都在同步进行,不同的是,去杠杆的是地方政府的债务,加杠杆的在年近乎疯狂的普通人。

到了今天,我们回头看似乎才看明白发生了什么。

而这也是2019年官方一再强调的稳地价,稳房价,稳预期,而不再强调“坚决遏制房价上涨”。在这样的大前提下,房价的下行空间是有红线的。

我知道,大家更关心的是2019年的今天,楼市的现状是什么呢?接下来房价会涨还是跌?

3

房价涨跌的判断,业内有一个公认的说法,房价涨跌有3个关键要素:短期看政策,中期看土地,长期看人口。

这个概念没问题,也符合长期的发展规律,但不适合普通人参考,为什么?

如果按照这个概念去分析房地产,那最终得出的结论是房地产要完。

政策:从2016年开始严格调控,有史以来态度最坚决,持续周期最长,执行的最彻底,并且中国正在面临转型,房地产会成为历史。

土地:整体上看,国内的土地储备多的是,只要供应充足房价随时会跌。

人口:更是不必说,2018年的新生儿出生人口是49年建国后的倒数第一,1523万,未来没有接盘侠了。

还他喵的买啥房??看这情况马云爸爸说的房价如葱会实现的。

但是,作为普通人,你面临的问题是等到房价如葱的这个目标实现,你能等多久?十年?二十年?还是更长时间?

每一个宏观政策的变动、历史上的每一个重大的转折,都需要多年的时间来演变发生。

放在微观的角度上,这些时间或许就是一个人最好的年华,甚至一生。这是大时代下的每一个渺小个体的命运,无法反抗,只能接受。

作为普通人,我们需要看的更微观一些的角度

,来判断一定时期内,房价处在什么阶段,是否要涨还是跌。

短期房价上涨或下跌的3个关键因素:房贷利率、市场货币总量、调控政策。这三个因素互相关联,互相影响。

先说房贷利率:

房贷利率对房贷的直接影响是月供的高低,比如同样是100万贷款,按照目前4.9基准利率,月供约为5300元;如果上浮20%,是5900元;最高上浮30%,月供6300元。

房贷利率上浮30%和基准利率,月供差距接近1000元,一年就是1.2万,30年下来就是36万。

对大多数的普通人来说,这笔钱的作用太多了,孩子奶粉钱、家庭的菜钱、每年的保险费等等。

利率上涨,对首套房购房者或者说所谓的刚需来说,就会选择持币观望;

利率下调,就会产生进场的冲动。说白了,能省钱。

普及个小知识点:4.9%的房贷基准利率,是从1996年开始,20年来的最低值,在2015年10月24日正式执行,后面的事情我们都知道了。

接着说,根据融360大数据研究院发布最新监测数据显示:

2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率的1.155倍,环比上月下降0.35%,为连续两个月回落;

同比去年1月份首套房贷款平均利率5.43%,上升4.24%。从城市上看,1月份共有7个城市利率出现下降,较上月17个城市有所减少。

其中,北京和武汉连续两个月出现利率下降。

尤其是北京这样的一线城市,利率下降会从市场的交易中反馈出来。直接的结果就是北京成交量和价格出现了回温现象,1月份的数据显示,北京二手房市场房价上涨3%。

接着说下市场的货币政策和实际情况。

货币对房价的影响,我想不需要多讲。最典型的是08年4万亿,最终带来了房地产的黄金十年繁荣期。

房地产作为超发货币的蓄水池,起到了调节市场的作用。如果这笔钱进入生活物资中,没准现在买根葱就要几百块。马云讲的房价如葱或许是以这种方式呈现。

官方一直强调不会做大水漫灌的行为,这点我们相信。

不过,从2018年开始,货币政策的官方措辞从严货币到稳健货币政策,再到逆周期调节,增加货币的流动性和合理性充裕,我们也要了解到,货币政策从实质上进入相对宽松的阶段。

2018年的数据出台,我们可看到M2增速为8.1%,社会融资规模增速为9.8%,GDP同比增长9.7%,M2和社会融资规模增速与名义GDP增速是大体匹配的,宏观杠杆率也保持了稳定。

2019年开年,央行宣布1月分两次下调金融机构存款准备金率共计1个百分点,也就是大家经常听的词“降准”,综合释放约1.8万亿的流动性。

1月23日,央行开展了2019年一季度TMLF操作(TMLF:MLF的升级版,定向往国家支持的行业放水),释放了2575亿的长达三年的低息资金。

1月24日决定创设CBS(票据互换,也就是所谓的永续债,只还利息不还本金,市场有解读为中国版的QE,量化宽松,被官方否认。)

CBS的出台,基本坐实了货币宽松的倾向。

所以,在央行15日公布的1月金融和社融统计数据显示,1月新增人民币贷款3.23万亿元,创历史新高;

当月社会融资增量更是达到4.64万亿的天量规模,金融和社融的数据回暖,宽信用的效果显现。

当然,还有一个大杀器,降息。如果一旦出现,那就表示全面宽松时代到来,抓紧上车就是。

这几步操作下来,市场的反应逐渐显现,通过股、债、汇、楼四大交易市场可以比较直观的看出来。

外汇基本被锁定,留给个人腾挪空间及其有限,不多说。

债市大头为地方债和企业债两个大头,文章前面也说过,近两年去杠杆的是地方债,通过土地转嫁出去,已经降低了很大的风险。对于企业的TMLF定向放水也已经出台,目的也是稳定当下的企业债高筑,避免出现连环爆雷的危机。

股市最近的活跃程度,大家有目共睹。大额资金的持续注入,从某种程度说也是说明了市场流动货币增加,机构在寻求增值机会,制造热度。

当然,经历过4000点就是起点的那批人绝不会忘记是如何被加杠杆的。

最后就剩下楼市。市场货币增加,为寻求保值和增值的能力,楼市是一个安全靠谱的选择。

虽然通过房子发财致富实现阶层跨越的梦想已经很难实现,但房子在当下的国内交易市场中,已经成为普通人唯一的避险渠道。

而一线和部分二线已经在2018年的调控中实质降价,所以,一线和部分强二线会成为首选。

市场的反应需要时间会滞后,再加上春节的因素。这也是2019年春节过后,一线和部分强二线市场开始出现回暖迹象的原因。

比如近期环京重镇燕郊的房价上涨。

只是现在需要具备极其专业的技巧和知识以及眼光,房地产市场的投资和自住回归理性。

调控政策

从山东菏泽限售取消至今,已经被验证的松绑城市有18个。

最近比较热的是合肥,只要房房贷还清,再买房就可以按照首套房利率来贷款,也可以看出利率降低的诱惑有多大。

这是一城一策最终会产生的效果,各地都会按照自己城市的情况做调整,并且中央明确,地方要负起主体,很明显是在权利下放,不需要向上负责。

还有其他城市,大家可以看图就不一一说。

而实际上,除了以上城市之外,暗地里有不少城市已经取消或不再执行某些政策,只是没有发通告。

比如近期环京的某县可以30%首付可解决资质等。

调控政策的最终目的是防炒房,而不是防买房。

通过调控我们可以分辨出来哪些是优质城市的优质地段。这里要强调一句话:有调控政策的不一定有价值,但没有调控政策的地方一定没价值。

所以,哪里的调控政策最严格,调控时间最长,调控力度最大,也代表从官方到购房者都对这个地方很看中。

要么是未来有潜力,比如部分强二线;或者是当下的实力非常强,比如一线城市。

总结下来,房贷利率,市场货币总量,调控政策这三点的变化,可以综合起来分析,互相都有关联,对楼市短期会带来上涨或下跌的变化。

从事实上可以得出,2019年的风向逐渐开始变了。

4

从今年楼市的多项数据看,2019年初楼市呈现出割裂的迹象。一线回温,二线稳定,三四线降温。

在去年我也分析解读过,是一个必然的趋势,会有一系列的措施来推动。

今年是楼市的价值回归之年,有价值的城市自然会回归其价值,炒作过度的城市也会回归其本来的价格。

有人问过我怎么在当下的楼市中选择房子?怎么判断房价是否到底?怎么抄底?其实对绝大多数人来说,买房是为了解决居住问题和提高居住品质,并非单纯的炒房。

普通人也不要想的那么复杂,不要追高,不要杀跌,买在上涨初期。

楼市并非股市大起大落,起势出现的时候,做好充足的准备,保证短期现金流的稳定,有合适的机会入场就好,不要贪婪。

房地产的历史使命还远未结束,尤其在当下外部环境不稳定的情况下,房地产的稳定显得尤为重要,理性看待楼市。

最后送上一位长者说过的话:“一个人的命运,当然要靠自我的奋斗,但也要考虑到历史的进程。”

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